Oleh: Johan Sopaheluwakan, S.Pd., C.EJ., C.BJ., CLA-D., CPC., CPI
Ketua LBH No Viral No Justice DKI Jakarta
Faktual.Net – Jakarta Timur, DKI Jakarta – Senin, 7 September 2026
I. PENDAHULUAN — LATAR BELAKANG
Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan bukti tertulis yang paling kuat mengenai hak atas tanah menurut hukum positif di Indonesia (Pasal 19 ayat (2) UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria). Namun pada kenyataannya, sering terjadi dua atau lebih SHM diterbitkan atas satu bidang tanah yang sama. Hal ini menimbulkan ketidakpastian hukum, sengketa berkepanjangan, dan kerugian materiil maupun immateriil bagi masyarakat.
Fenomena SHM ganda bukanlah hal yang baru, namun hingga kini masih kerap terjadi di berbagai wilayah Indonesia. Satu bidang tanah memiliki dua nomor sertifikat dengan nama pemegang hak yang berbeda, dan keduanya sama-sama diterbitkan oleh instansi yang berwenang — Kantor Pertanahan/BPN. Kondisi ini jelas bertentangan dengan asas hukum pertanahan yang mewajibkan satu objek tanah hanya dapat dibebani satu hak yang sama.
II. ALASAN UMUM TERJADINYA SHM GANDA
Berdasarkan pengalaman penanganan perkara dan kajian yuridis, penyebab terjadinya SHM ganda antara lain:
A. Faktor Administrasi & Teknis
1. Kesalahan Pengukuran & Pemetaan BPN — Batas bidang tanah tidak digambarkan secara akurat, sehingga terjadi tumpang tindih antar sertifikat.
2. Data Belum Terintegrasi — Sistem pendaftaran tanah belum sepenuhnya berbasis data spasial yang terpadu, sehingga pengecekan lapangan dan pencatatan sering terlewat.
3. Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) yang Kurang Teliti — Sering terjadi penerbitan sertifikat tanpa verifikasi tuntas terhadap pemegang hak sebelumnya.
B. Faktor Hukum & Prosedural
1. Pengajuan Tanah Belum Bersertifikat Secara Bersamaan — Dua pihak berbeda mengajukan permohonan sertifikasi di waktu yang hampir bersamaan tanpa saling mengetahui.
2. Peralihan Hak yang Tidak Didaftarkan — Jual beli atau peralihan hak tanah dilakukan secara di bawah tangan tanpa didaftarkan ke BPN, sehingga data lama masih tertulis atas nama pemilik sebelumnya.
3. Kelemahan Pemeriksaan Administrasi — Petugas kurang teliti memeriksa kelengkapan dan keabsahan dokumen asal-usul tanah sebelum menerbitkan sertifikat.
C. Faktor Tindak Pidana & Mafia Pertanahan
1. Pemalsuan Dokumen Asal-Usul Tanah — Akta Jual Beli, surat keterangan waris, atau surat keterangan tanah dibuat palsu untuk dasar penerbitan sertifikat baru.
2. Pengaruh & Kekuasaan — Pihak tertentu menggunakan pengaruh, kedudukan, atau hubungan untuk mempercepat penerbitan sertifikat tanpa verifikasi yang benar.
3. Penyalahgunaan Keterlambatan Pendaftaran — Memanfaatkan celah waktu antara pengukuran hingga penerbitan sertifikat untuk mengajukan permohonan lain.
III. KEADAAN SAAT INI — APA YANG SEDANG TERJADI?
Saat ini, SHM ganda semakin marak terjadi dan menjadi sengketa yang panjang dan melelahkan bagi masyarakat. Kondisi yang terjadi antara lain:
Dua sertifikat sama-sama sah secara fisik dan ditandatangani pejabat berwenang, sehingga pengadilan sering kali bingung mana yang harus diprioritaskan.
Masyarakat yang membeli tanah dengan baik dan benar justru menjadi korban, karena ternyata tanah tersebut sudah bersertifikat atas nama orang lain.
Sengketa berlarut-larut bertahun-tahun, dari BPN ke Pengadilan Negeri, hingga ke Mahkamah Agung, yang memakan biaya dan waktu tidak sedikit.
Pihak yang beritikad buruk justru sering kali yang lebih dulu memegang sertifikat, karena prosesnya dipercepat dengan cara-cara yang tidak wajar.
Keadilan tertunda, karena proses pembatalan memerlukan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, sementara tanah tersebut bisa dialihkan lagi ke pihak lain.
IV. DASAR HUKUM PEMBATALAN SHM GANDA
Ketentuan Peraturan Perundang-undangan
1. UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Pasal 19 ayat (2)) — Sertifikat adalah tanda bukti yang paling kuat mengenai hak atas tanah.
2. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Pasal 3, 32, 33, 55) — Mengatur asas pendaftaran tanah dan dasar pembatalan sertifikat karena kesalahan atau ketidakbenaran.
3. Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah — Tata cara pembatalan dan perbaikan kesalahan dalam pendaftaran tanah.
4. KUHP Pasal 263, 264, 266 — Tentang pemalsuan surat, dokumen, dan keterangan yang menjadi dasar penerbitan sertifikat.
5. UU No. 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan — Dasar hukum pembatalan keputusan administrasi negara yang cacat prosedur atau melanggar ketentuan berlaku.
Pandangan Pakar Hukum Agraria
“Satu bidang tanah hanya dapat dibebani satu hak yang sama. Jika dua SHM diterbitkan, maka salah satu atau keduanya mengandung cacat hukum dan dapat dibatalkan. Sertifikat yang lebih dahulu terbit dan memiliki dasar asal-usul yang sah harus diprioritaskan, sedangkan yang terbit kemudian harus dibatalkan oleh instansi yang berwenang atau melalui putusan pengadilan.” — Prof. Dr. Boedi Harsono, Ahli Hukum Agraria
“Pembatalan sertifikat dapat dilakukan secara administrasi oleh BPN maupun melalui pengadilan. Namun jika terdapat unsur pidana (pemalsuan dokumen), maka proses pidana harus didahulukan atau dijalankan bersamaan, karena hasil perkara pidana menjadi dasar yang mengikat bagi perkara perdata/administrasi.” — Prof. Dr. Maria S.W. Sumardjono, Pakar Hukum Pertanahan
V. PANDANGAN & SOLUSI PENYELESAIAN — Johan Sopaheluwakan, S.Pd., C.EJ., C.BJ., CLA-D., CPC., CPI
Ketua LBH No Viral No Justice DKI Jakarta
A. SOLUSI AWAL PEMBATALAN SHM GANDA
Langkah Pertama — Upaya Administratif di BPN:
1. Ajukan Keberatan & Permohonan Pembatalan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat, dengan melampirkan bukti kepemilikan yang lebih kuat dan lebih dahulu.
2. BPN wajib melakukan pemeriksaan ulang dan verifikasi lapangan serta dokumen asal-usul kedua pihak dalam waktu paling lama 6 bulan sejak permohonan diterima.
3. Jika ditemukan cacat prosedur atau dokumen palsu, BPN dapat membatalkan secara administrasi sertifikat yang bermasalah sesuai Pasal 55 PP No. 24 Tahun 1997.
Langkah Kedua — Upaya Hukum ke Pengadilan:
1. Jika BPN menolak atau tidak memberi jawaban dalam waktu yang ditentukan, ajukan Gugatan Pembatalan Sertifikat ke Pengadilan Negeri setempat.
2. Jika ada unsur pemalsuan dokumen, laporkan ke Kepolisian untuk diproses secara pidana. Hasil putusan pidana menjadi dasar kuat untuk pembatalan sertifikat.
3. Ajukan Gugatan Perdata sekaligus Permohonan Penetapan Sementara (Sita) agar tanah tidak dialihkan atau digadaikan kepada pihak lain selama proses perkara berlangsung.
Prinsip Penyelesaian:
“Sertifikat yang lebih dahulu ada, memiliki asal-usul yang sah, dan diperoleh dengan itikad baik adalah yang harus dilindungi. Sertifikat yang terbit kemudian karena kesalahan, kelalaian, atau pemalsuan wajib dibatalkan. Tidak boleh ada dua kebenaran atas satu hal yang sama.” — Johan Sopaheluwakan
B. STRATEGI MENCEGAH MAFIA PERTANAHAN & SHM GANDA
Bagi Pemerintah & BPN:
1. Percepat Digitalisasi Data Tanah Nasional — Semua data spasial dan yuridis harus terintegrasi secara nasional, sehingga setiap pengajuan sertifikasi dapat langsung dicek secara otomatis.
2. Verifikasi Dokumen Secara Menyeluruh — Setiap pengajuan sertifikasi wajib mencocokkan dokumen dengan data di instansi terkait (Catatan Sipil, Pengadilan, Notaris, dll).
3. Peningkatan Pengawasan & Akuntabilitas — Setiap penerbitan sertifikat harus dapat dipertanggungjawabkan siapa, kapan, dan berdasarkan dokumen apa.
4. Pemberatan Sanksi bagi Pelaku Mafia Pertanahan — Pemalsuan dokumen tanah dan penerbitan sertifikat dengan cara tidak sah harus dikenai sanksi pidana yang berat dan tidak bisa diampuni.
Bagi Masyarakat:
1. Cek Sertifikat Secara Langsung di BPN Sebelum Membeli Tanah — Jangan hanya percaya pada fisik sertifikat, tapi minta cetak ulang atau surat keterangan riwayat tanah dari BPN.
2. Simpan Seluruh Dokumen Asal-Usul Tanah — Surat waris, AJB, surat keterangan tanah, dan bukti pembayaran harus disimpan secara lengkap dan aman.
3. Segera Daftarkan Peralihan Hak ke BPN — Jangan menunda pendaftaran peralihan hak. Semakin lama tertunda, semakin besar risiko munculnya sertifikat ganda.
4. Laporkan Segera Jika Menemukan Sertifikat Ganda — Jangan menunggu sampai terjadi sengketa di pengadilan. Segera laporkan ke BPN dan kepolisian jika menemukan indikasi ketidakberesan.
VI. KESIMPULAN
SHM ganda bukanlah hal yang tidak mungkin diatasi, namun penyelesaiannya memerlukan ketelitian, kesabaran, dan pemahaman hukum yang baik. Prinsip utamanya adalah: satu tanah, satu hak, satu sertifikat. Jika terjadi duplikasi, maka salah satunya pasti mengandung cacat hukum dan wajib dibatalkan — baik melalui jalur administrasi BPN maupun melalui putusan pengadilan.
“Keadilan atas tanah tidak boleh ditentukan oleh siapa yang lebih dulu mengajukan, melainkan oleh siapa yang memiliki hak yang lebih benar dan lebih dahulu. Masyarakat harus sadar bahwa sertifikat bukan jaminan mutlak jika di dalamnya terdapat ketidakbenaran asal-usul. Dan negara wajib menjamin bahwa setiap sertifikat yang diterbitkan adalah benar, tunggal, dan melindungi pihak yang berhak.” — Johan Sopaheluwakan
DAFTAR KEPUSTAKAAN
1. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
2. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
3. Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997.
4. Undang-Undang No. 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan.
5. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) — Pasal 263, 264, 266.
6. Prof. Dr. Boedi Harsono — Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta.
7. Prof. Dr. Maria S.W. Sumardjono — Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Penyelenggaraan, Penerbit Kompas.
8. Mahkamah Agung RI — Yurisprudensi No. 119 K/Sip/1974, tanggal 24 September 1974, tentang prioritas sertifikat yang lebih dahulu dan benar asal-usulnya.
Penulis adalah
Ketua LBH No Viral No Justice DKI Jakarta
